Il mercato degli affitti brevi in Italia ha conosciuto una notevole espansione negli ultimi anni, alimentato dalla crescente popolarità di piattaforme online come Airbnb e Booking. Questa crescita ha reso gli affitti a breve termine un elemento sempre più strategico per il settore turistico italiano e per l’economia nazionale nel suo complesso. Il fenomeno attrae una vasta gamma di utenti, dai turisti in cerca di un’esperienza più autentica e flessibile rispetto agli hotel, fino a professionisti e studenti che necessitano di alloggi temporanei per motivi di lavoro o di studio.

Analisi del Mercato degli Affitti Brevi in Italia Oggi

A livello nazionale, il mercato degli affitti in generale ha registrato un aumento medio dei canoni del 10,6% nel 2024. Si prevede un’ulteriore tendenza al rialzo nel 2025 nella maggior parte delle regioni italiane. Tuttavia, il segmento specifico degli affitti brevi potrebbe affrontare un rallentamento nel 2025 a causa di normative più stringenti e di altri fattori. Alcune analisi suggeriscono addirittura una potenziale diminuzione del 10% in questo comparto.

Questa possibile frenata indica un cambiamento nelle dinamiche di mercato, probabilmente influenzato dalle nuove regolamentazioni che potrebbero rendere l’attività meno agevole o meno attraente per alcuni operatori.

In risposta a un contesto normativo in evoluzione, alcuni proprietari stanno valutando formule alternative come gli affitti a medio termine o altre soluzioni per monetizzare i propri immobili, specialmente nei centri storici dove le normative locali stanno diventando sempre più restrittive.

Parallelamente, si osserva una crescita della domanda di affitti a lungo termine, in particolare per le proprietà ad alta efficienza energetica. Il numero totale di proprietà elencate sulle piattaforme di affitti brevi in Italia si attestava intorno alle 496.000 unità a gennaio 2025, un numero considerevole che testimonia la maturità e la competitività del mercato.

Rapporto FIAIP

Un rapporto FIAIP ha stimato una crescita dell’8% nei contratti di affitto breve per finalità turistica nell’estate del 2024 rispetto al 2023, trainata dall’afflusso di turisti stranieri. Tuttavia, la stagione invernale 2024/2025 potrebbe registrare un rallentamento a causa delle misure restrittive in alcune città e dei nuovi obblighi normativi. Sorprendentemente, il Giubileo di Roma nel 2025 mostra una riduzione della domanda di affitti brevi dell’8-10% rispetto al 2024.

Nonostante le sfide normative, il numero di famiglie che intendono acquistare una seconda casa per destinarla agli affitti turistici nei prossimi 12 mesi è aumentato significativamente (+32,6%), il che indica una fiducia di fondo nel potenziale a lungo termine del mercato.

Il mercato degli affitti brevi, pur rappresentando una quota significativa dell’offerta abitativa e avendo un notevole impatto economico, potrebbe essere meno pervasivo di quanto si pensi nelle grandi città, considerando la percentuale di annunci attivi con continuità.

Parallelamente, si osserva un crescente coinvolgimento delle agenzie immobiliari nella gestione degli affitti brevi. Questo suggerisce una tendenza verso una maggiore professionalizzazione del settore, forse in risposta alla crescente complessità normativa. I dati evidenziano inoltre un contributo economico considerevole degli affitti brevi all’economia italiana. Questo sottolinea il loro ruolo importante per il turismo e i settori correlati.

La domanda di affitti brevi

La domanda di affitti brevi è principalmente trainata dal turismo, con previsioni di oltre 65 milioni di turisti in Italia nell’estate del 2025. Tuttavia, la domanda turistica proveniente dalla Germania, che rappresenta una quota significativa del turismo italiano, sta attraversando una fase di crisi economica che limita i viaggi.

Il mercato è inoltre fortemente influenzato da nuove e sempre più stringenti normative, come l’obbligo del codice CIN e il divieto di self check-in. Le normative locali in città come Venezia, Firenze e Roma stanno diventando più restrittive, con l’introduzione di limiti al numero di giorni di affitto.

L’inattesa riduzione della domanda di affitti brevi a Roma per il Giubileo del 2025, nonostante le aspettative di un aumento dei visitatori, evidenzia la complessità nel prevedere l’andamento del mercato. Altri fattori che influenzano la domanda includono la crescente tendenza delle “workation” (vacanze lavoro), che aumenta la richiesta di affitti brevi con spazi dedicati al lavoro e buona connettività internet, e la crescente attenzione alla sostenibilità e alle sistemazioni eco-friendly da parte dei viaggiatori.

Le Leggi Attuali che Regolamentano gli Affitti Brevi in Italia

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è diventato obbligatorio per tutte le proprietà destinate agli affitti brevi in Italia a partire dal 1° gennaio 2025. Questo codice unico mira a portare maggiore ordine e trasparenza nel settore. La scadenza iniziale per l’ottenimento del CIN era il 2 novembre 2024, ma è stata prorogata al 1° gennaio 2025, suggerendo che molti proprietari hanno avuto bisogno di più tempo per adeguarsi. Il CIN è un codice alfanumerico univoco che deve essere esposto all’esterno della proprietà in modo visibile e deve essere incluso in tutte le pubblicità online e offline.

La procedura per ottenere il CIN prevede la registrazione della proprietà nel database nazionale (BDSR) gestito dal Ministero del Turismo, che richiede prima l’ottenimento di un codice identificativo regionale (CIR). Le piattaforme come Airbnb sono obbligate a rimuovere gli annunci privi di CIN per garantire la conformità alla legge italiana.

Sanzioni per mancata esposizione del CIN

Le sanzioni per la mancata esposizione del CIN possono variare da 800 a 8.000 euro, mentre la pubblicazione di annunci senza CIN può comportare multe fino a 5.000 euro per proprietà. A dicembre 2024, solo circa il 52% delle proprietà destinate agli affitti brevi aveva ottenuto il CIN, indicando una significativa quota di mercato non ancora conforme. L’introduzione del CIN mira ad aumentare la trasparenza, a contrastare l’evasione fiscale consentendo alle autorità di tracciare più efficacemente i redditi da locazione e a migliorare la protezione dei consumatori garantendo un livello base di responsabilità per i fornitori di affitti brevi.

Durata massima affitti brevi in Italia

Gli affitti brevi sono soggetti a un limite massimo di durata di 30 giorni consecutivi con lo stesso ospite. Superare questa soglia comporta la riqualificazione del contratto come locazione a medio o lungo termine, con conseguenti diverse normative applicabili. I proprietari hanno l’obbligo di comunicare l’arrivo degli ospiti alla polizia immediatamente all’arrivo per i soggiorni di una sola notte. Hanno 24 ore di tempo per comunicare i soggiorni superiori ad una notte. Questo attraverso il portale “Alloggiati Web“, una misura di sicurezza standard. La mancata ottemperanza a questo obbligo può comportare sanzioni, inclusi potenziali addebiti penali. I redditi derivanti dagli affitti brevi possono essere tassati con il regime della “cedolare secca“, con un’aliquota fissa del 21% per la prima proprietà affittata a breve termine.

Per chi affitta più di una proprietà con questa modalità, l’aliquota aumenta al 26% dalla seconda alla quarta proprietà. Oltre le quattro proprietà, l’attività è considerata imprenditoriale e soggetta all’a tassazione ordinaria (IRPEF) e potenzialmente a’apertura di partita IVA o società. Le proprietà devono essere dotate di dispositivi di sicurezza come estintori certificati (almeno uno per piano e uno ogni 200 mq) e rilevatori di gas e monossido di carbonio certificati. La scadenza per adeguarsi a questi requisiti era l’inizio di novembre 2024, e la mancata conformità può comportare multe tra 600 e 6.000 euro. Diverse città come Venezia hanno imposto limiti al numero massimo di giorni all’anno in cui una proprietà può essere affittata a breve termine (ad esempio, 120 giorni). Milano, Roma e Firenze hanno anch’esse introdotto limiti simili, mentre Bologna e Torino stanno intensificando i controlli sugli affitti non registrati.

Circolare del Ministero dell’Interno – 18 novembre 2024

Una circolare del Ministero dell’Interno, datata 18 novembre 2024, ha chiarito che l'”identificazione remota” automatizzata degli ospiti per gli affitti brevi tramite metodi come le key box non soddisfa i requisiti legali per la verifica dell’identità degli ospiti. Questo di fatto vieta il self check-in. Questa misura mira principalmente ad aumentare la sicurezza e a prevenire l’uso di affitti brevi per scopi illeciti, soprattutto in vista del Giubileo di Roma e del contesto internazionale attuale. Le autorità sottolineano la necessità di un’identificazione “de visu” (di persona) degli ospiti. La mancata ottemperanza a questo divieto può comportare multe fino a 3.000 euro per violazione.

Alcuni operatori del settore e le associazioni che rappresentano i Property Manager ad esempio AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) sostengono che le moderne soluzioni tecnologiche per l’identificazione remota dovrebbero essere considerate accettabili e che il divieto crea disagi inutili sia per gli host che per gli ospiti. Essi suggeriscono che software certificati potrebbero fornire un’alternativa sicura al check-in di persona. Il divieto ha implicazioni significative per la comodità e l’efficienza della gestione degli affitti brevi, in particolare per gli host che gestiscono più proprietà o che si affidano a sistemi di gestione remota.

Potrebbe essere necessario assumere personale aggiuntivo o modificare gli orari per accogliere i check-in di persona. Sebbene il divieto miri a migliorare la sicurezza, alcuni sostengono che potrebbe non essere del tutto efficace nell’impedire a individui determinati di fornire documenti falsi durante i controlli di persona. Si aspetta a giorni a fine Aprile 2025 una circolare che regolamanti il self check-in con strumenti tecnologici certificati e permetta il riconoscimento da remoto.

Regolamenti specifici per gli affitti brevi in Italia

Diverse importanti città e regioni turistiche in Italia hanno implementato o stanno considerando regolamenti specifici per gli affitti brevi per gestire l’impatto del turismo sulle comunità locali e sul mercato immobiliare. Venezia ha una moratoria sulle nuove locazioni brevi nel centro storico fino al 31 dicembre 2026 e ha introdotto una normativa che consente affitti per un massimo di 120 giorni all’anno. Inoltre, per il 2025 è prevista una tassa di accesso per i visitatori giornalieri, che potrebbe indirettamente influenzare l’attrattività dei soggiorni brevi. Anche Firenze ha imposto limiti al numero massimo di giorni all’anno in cui una proprietà può essere affittata a breve termine.

Milano ha implementato limiti alla durata degli affitti brevi e ha anche vietato l’uso di key box negli spazi pubblici. Bologna e Torino stanno intensificando i controlli e gli sforzi di applicazione delle normative sugli affitti brevi non registrati. Roma sta valutando l’implementazione di regolamenti per limitare il numero di affitti brevi nelle aree più sature del centro città per affrontare i problemi di spopolamento e la disponibilità di alloggi per i residenti. La Toscana ha approvato un nuovo Testo Unico Regionale sul Turismo (Legge n. 61 del 31 dicembre 2024), entrato in vigore il 9 gennaio 2025, che include regolamenti specifici per gli affitti brevi all’interno della regione.

Aspetti Fondamentali da Tenere Presente Prima di Iniziare l’Attività di Affitti Brevi

Prima di avviare un’attività di affitti brevi in Italia, è fondamentale considerare attentamente diversi aspetti burocratici. In quasi tutte le regioni italiane è obbligatorio ottenere un Codice Identificativo Regionale (CIR) prima di richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per pubblicizzare un alloggio turistico. La denominazione e la procedura di richiesta del CIR variano a seconda della regione (ad esempio, CUSR in Campania, CIS in Puglia, IUN in Sardegna, CIPAT nella Provincia Autonoma di Trento).

È necessario registrare l’alloggio presso il comune in cui si trova, spesso tramite la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) locale. Successivamente, è necessario ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) attraverso la procedura online sul portale del Ministero del Turismo (BDSR), che generalmente richiede prima l’ottenimento del CIR. È essenziale completare tutte le procedure burocratiche per evitare sanzioni amministrative, che possono variare da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione del CIR.

Aspetti da considerare per mettere il proprio immobile online con gli Affitti Brevi

È cruciale assicurarsi che l’immobile soddisfi tutti gli standard di sicurezza previsti dalla legge, tra cui impianti elettrici e idraulici a norma, estintori certificati (almeno uno per piano e uno ogni 200 mq) e rilevatori di gas e monossido di carbonio certificati. Sebbene per gli affitti non imprenditoriali non sia richiesta una certificazione completa degli impianti, la presenza di questi dispositivi è obbligatoria.

È importante fornire servizi essenziali per un soggiorno confortevole, come biancheria di alta qualità, asciugamani in abbondanza, una cucina completamente attrezzata con elettrodomestici e utensili di base e una connessione Wi-Fi affidabile e ad alta velocità. Si consiglia di offrire un kit di benvenuto per migliorare l’esperienza degli ospiti. È opportuno considerare il target di riferimento quando si arreda la proprietà.

Le famiglie potrebbero apprezzare servizi come una culla o un seggiolone, mentre i viaggiatori d’affari potrebbero aver bisogno di uno spazio di lavoro dedicato con una sedia ergonomica e una buona illuminazione. Fotografie professionali e di alta qualità sono fondamentali per attirare prenotazioni online e mostrare al meglio le caratteristiche della proprietà. Non ultimo uno dei servizi più cercati soprattutto in estate è l’aria condizionata.

Protocollo di pulizia negli affitti brevi in Italia

È necessario sviluppare un protocollo di pulizia dettagliato e accurato, assicurando che la proprietà sia impeccabilmente pulita e igienizzata tra un soggiorno e l’altro, prestando particolare attenzione alle superfici toccate frequentemente. Si potrebbe considerare l’utilizzo di servizi di pulizia professionali per garantire un servizio puntuale e di qualità. Oltre questo, è fondamentale stabilire un sistema per la manutenzione regolare della proprietà, inclusi controlli di routine e riparazioni tempestive per risolvere eventuali problemi, assicurando che l’alloggio sia sempre in ottime condizioni. È utile avere un elenco di contatti locali affidabili per riparazioni e manutenzione.

È necessario implementare una procedura per il check-in e il check-out che soddisfi i requisiti di legge pertanto di persona finchè non arriverà il benestare alle tecnologie che permettono il riconoscimento da remoto.

Questo richiede di incontrare fisicamente gli ospiti per verificarne l’identità e fornire loro l’accesso alla proprietà. Si potrebbe considerare l’utilizzo di software per la gestione delle proprietà per semplificare la gestione delle prenotazioni, la sincronizzazione dei calendari su più piattaforme, la comunicazione con gli ospiti e l’elaborazione dei pagamenti, questi software forniscono sia il CRM che il channel manager.

Regime da adottare

È importante valutare attentamente se optare per il regime della “cedolare secca” (imposta sostitutiva con aliquota fissa), con aliquote del 21% per la prima proprietà e del 26% per le successive (fino a quattro), o per il regime ordinario IRPEF, che prevede aliquote progressive in base al reddito totale. La “cedolare secca” semplifica gli obblighi fiscali sostituendo l’IRPEF e le addizionali regionali/comunali. È necessario comprendere gli obblighi fiscali, inclusa la dichiarazione di tutti i redditi da locazione e, se applicabile nel comune, la riscossione e il versamento dell’imposta di soggiorno.

È fondamentale conservare registri accurati e dettagliati di tutte le entrate e le uscite relative all’attività di affitto breve, inclusi conferme di prenotazione, ricevute di pagamento, costi di pulizia, spese di manutenzione e bollette delle utenze, poiché potrebbero essere necessari per la dichiarazione dei redditi e per le detrazioni se si opta per il regime IRPEF. Risulta essere anche importante essere consapevoli che se si affittano più di quattro proprietà a breve termine, l’attività è presunta essere svolta in forma imprenditoriale, richiedendo l’apertura di una Partita IVA e l’adesione agli obblighi contabili e fiscali delle imprese.

OTA e commercialisti

Il consiglio in questo caso è di affidarsi ad un commercialista o fiscalista che se ne intende del settore turistico. Questo ti permette di non commettere sbagli che potrebbero comportare un esborso eccessivo di denaro. Ricordo inoltre che dal 2024 le OTA (Online Travel Agency) come Booking, AirBnb, VRBO e tutte le altre fanno da sostituto d’imposta. Per chi opera in forma non imprenditoriale, trattengono e versano la cedolare secca per conto del proprietario. Forniscono, poi, intorno ad Arpile dell’anno successivo una dichiarazione delle somme versate per conto del proprietario da consegnare al proprio commercialista per la dichiarazione dei redditi.

È necessario condurre un’analisi approfondita di tutti i costi potenziali associati alla gestione di un affitto breve, inclusi la preparazione della proprietà (arredamento, ristrutturazioni), la manutenzione e le riparazioni continue, i servizi di pulizia e lavanderia, le spese per le utenze, le imposte sulla proprietà, i premi assicurativi, le commissioni delle piattaforme di prenotazione e il costo per l’ottenimento e il mantenimento dei codici identificativi richiesti.

Prezzi dinamici

È opportuno ricercare le tariffe medie di affitto per proprietà comparabili nella propria zona, tenendo conto di fattori come dimensioni, servizi, posizione e stagionalità, per stimare il proprio potenziale reddito. Quindi, è consigliabile considerare l’impatto della stagionalità, degli eventi locali e dei prezzi della concorrenza quando si stabiliscono le proprie tariffe di affitto. L’implementazione di una strategia di prezzi dinamici, in cui le tariffe vengono adeguate in base alla domanda e al periodo dell’anno, può aiutare a massimizzare i ricavi.

Infine, è utile confrontare la potenziale redditività degli affitti brevi con gli affitti tradizionali a lungo termine nella propria zona, tenendo conto dei maggiori costi di gestione e dei potenziali periodi di inattività associati agli affitti brevi. Sebbene gli affitti brevi possano offrire tariffe giornaliere più elevate, la redditività annua complessiva potrebbe essere influenzata dai tassi di occupazione e dalle spese operative. In alcuni mercati, gli affitti a lungo termine potrebbero fornire un flusso di reddito più stabile e meno intensivo in termini di gestione.

Vantaggi del Mercato degli Affitti Brevi in Italia
Reddito più elevato

Gli affitti brevi possono potenzialmente generare un reddito significativamente più elevato rispetto agli affitti tradizionali a lungo termine, con alcune stime che suggeriscono un aumento del 20-30% e persino fino al 174% in più in alcune posizioni centrali. Questa maggiore potenzialità di guadagno è un fattore primario per molti proprietari che entrano nel mercato degli affitti brevi. La possibilità di implementare prezzi dinamici consente ai proprietari di applicare tariffe più elevate durante le stagioni di punta, le festività e gli eventi locali, massimizzando ulteriormente i loro ricavi.

Questa flessibilità nei prezzi è un vantaggio fondamentale rispetto agli affitti mensili fissi dei contratti a lungo termine. Tuttavia, è importante notare che la redditività può variare a seconda della posizione, dei tassi di occupazione e di una gestione efficace. In alcuni casi, i maggiori costi di gestione e il potenziale per periodi di inattività negli affitti brevi potrebbero compensare le tariffe giornaliere più elevate, come suggeriscono i dati di Milano nel 2024, dove gli affitti a lungo termine avrebbero registrato un rendimento annuo medio leggermente superiore.

Maggiore controllo sulla proprietà

I proprietari mantengono un maggiore controllo sulla disponibilità della loro proprietà e possono riservarla per uso personale o per familiari e amici ogni volta che ne hanno bisogno, senza essere vincolati da contratti di locazione a lungo termine.

Questa flessibilità è particolarmente interessante per i proprietari che potrebbero utilizzare la proprietà personalmente per una parte dell’anno. Non esiste un impegno contrattuale a lungo termine con gli inquilini. Questo offre ai proprietari maggiore libertà di vendere la proprietà, ristrutturarla o modificare la loro strategia di affitto senza dover attendere la scadenza di un contratto di locazione di lunga durata. Questa agilità può essere vantaggiosa in un mercato immobiliare dinamico.

Adeguare strategicamente i prezzi

Gli affitti brevi offrono la flessibilità di adattare la strategia di affitto in base all’evoluzione delle richieste e delle tendenze del mercato. Grazie a questo i proprietari possono adeguare i prezzi, i servizi e gli sforzi di marketing più facilmente rispetto agli affitti a lungo termine.

I proprietari possono anche adeguare strategicamente i prezzi di affitto per trarre vantaggio dalle stagioni turistiche di punta, dalle principali festività e dagli eventi locali che aumentano la domanda di alloggi, portando a tassi di occupazione più elevati e maggiori entrate.

Questa capacità di applicare prezzi dinamici è un vantaggio fondamentale del modello di affitto breve. Questa strategia di prezzi dinamici può comportare guadagni significativamente più elevati durante i periodi di alta domanda rispetto al reddito fisso e costante derivante dagli affitti a lungo termine.

I pagamenti per i soggiorni in affitto breve vengono generalmente elaborati in anticipo tramite le piattaforme di prenotazione online, riducendo significativamente il rischio di arretrati o di mancati pagamenti che possono essere un problema con gli inquilini a lungo termine.

Con gli affitti a breve termine si escludono problemi di morosità tipici degli affitti a lungo termine. Questo modello di pagamento anticipato offre maggiore sicurezza finanziaria ai proprietari. Questo è un vantaggio notevole rispetto al potenziale per problemi di pagamento, procedimenti legali e lunghi processi di sfratto che possono sorgere con le locazioni a lungo termine.

Considerazioni finali sugli affitti brevi in Italia

Il mercato degli affitti brevi in Italia offre un interessante potenziale di guadagno e una maggiore flessibilità nella gestione della proprietà. Tuttavia, è fondamentale considerare attentamente il contesto normativo attuale, che sta diventando sempre più complesso e stringente.

L’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN), il divieto di check-in automatico (per ora) e le crescenti regolamentazioni a livello locale rappresentano sfide significative per chi desidera intraprendere questa attività. Nonostante ciò, i vantaggi in termini di potenziale redditività, flessibilità e possibilità di sfruttare la stagionalità rimangono attrattivi.

Il consiglio per i proprietari che non vogliono gestire i propri immobili da soli, visto il complesso quadro normativo e le numerose attività da fare per gestire gli ospiti, è quello di affidarsi a professionisti di settore i Property Manager o Società di gestione di Affitti Brevi che sapranno massimizzare il guadagno degli immobili messi sul mercato togliendo tutte le incombenze ai proprietari a fronte di una commissione che varia dal 10 al 30% degli incassi a secondo delle attività che il Property Manager svolge per conto del proprietario.

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