Sempre più spesso si sente parlare degli affitti brevi a Milano. In questo articolo ti voglio spiegare cosa sono, i pro e i contro e fare un focus sulla situazione di Milano, una delle città più dinamiche in Europa nel mercato immobiliare.
Prima di approfondire i vari aspetti, ti voglio dare una definizione precisa di cosa si intende per affitti brevi.
Gli affitti brevi, noti anche come locazioni turistiche, sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo con una durata non superiore a 30 giorni.
Questi contratti, regolati dall’articolo 53 del Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011) e dall’articolo 1, comma 2, della Legge 431/1998, non richiedono la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate se non stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Negli ultimi anni la crescente popolarità di piattaforme come Airbnb e Booking.com ha facilitato la diffusione di questa formula contrattuale, rendendola particolarmente attraente in città ad alta vocazione turistica e commerciale come Milano.
Non è un segreto che moltissime persone quando viaggiano utilizzino proprio queste piattaforme per trovare le migliori offerte e soggiornare in luoghi confortevoli per tutta la loro permanenza.
Vantaggi e svantaggi degli affitti brevi
Adesso non ci resta che vedere quali sono i vantaggi e gli svantaggi di investire in un immobile da destinare agli affitti brevi.
Vantaggi
Gli affitti brevi offrono diversi vantaggi ai proprietari. Innanzitutto, possono generare rendimenti superiori rispetto alle locazioni tradizionali, specialmente durante periodi di alta domanda turistica o in occasione di eventi significativi. Di questo te ne parlerò successivamente facendoti un esempio pratico.
Inoltre, offrono una maggiore flessibilità, permettendo al proprietario di utilizzare l’immobile per uso personale in determinati periodi. Ovviamente, se la domanda dovesse essere particolarmente alta questa flessibilità potrebbe venire meno.
Dal punto di vista fiscale, è possibile applicare la cedolare secca con un’aliquota del 21% sui redditi derivanti da queste locazioni per il primo immobile mentre del 26% dal secondo immobile, semplificando la gestione fiscale.
Un’altro vantaggio è la garanzia di ricevere i soldi dagli ospiti proprio grazie al tramite di piattaforme come Airbnb e Booking evitando i problemi di insolvenza che invece sono il principale problema degli affitti classici.
Svantaggi
Esistono, però, anche degli svantaggi. La gestione di affitti brevi richiede un impegno costante in termini di pulizia, manutenzione e comunicazione con gli ospiti. Quindi, bisogna organizzarsi in questo senso investendo del denaro in personale oppure il proprio tempo per svolgere autonomamente queste operazioni. Nel caso in cui gli appartamenti gestiti fossero più di uno, questa operazione diventerebbe infattibile per una sola persona.
Inoltre, la domanda può essere soggetta a stagionalità, portando a periodi di vacanza dell’immobile. L’usura dell’immobile può essere maggiore a causa del frequente turnover degli ospiti.
Infine, le normative locali possono imporre restrizioni o obblighi specifici, come l’ottenimento di autorizzazioni o il rispetto di requisiti di sicurezza.
Proprio per questi aspetti è consigliato affidare la gestione degli affitti brevi a dei property manager esperti o società di gestione di case vacanza come ad esempio RentalPro società leader nella gestione di case vacanza in Italia ed in Europa.
La situazione degli affitti brevi a Milano
Milano rappresenta uno dei mercati più dinamici per gli affitti brevi in Italia, grazie alla sua attrattività turistica, commerciale e culturale. Milano, infatti, non è solo una grande metropoli turistica ma attira persone da ogni parte del mondo per una serie di eventi che si svolgono durante l’anno.
Eventi come la Settimana della Moda, il Salone del Mobile e numerose fiere internazionali attraggono ogni anno milioni di visitatori, aumentando la domanda di alloggi temporanei.
Secondo dati dell’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (AIGAB), a Milano le case destinate agli affitti brevi rappresentano solo il 2,4% del totale delle abitazioni, pari a circa 19.271 unità su 809.990 case presenti in città.
Di queste, l’80% sono monolocali o bilocali, tipologie difficilmente utilizzabili da famiglie per affitti a lungo termine. Nonostante la relativa esiguità numerica, gli affitti brevi hanno un impatto significativo sul mercato immobiliare milanese.
La crescente domanda ha contribuito all’aumento dei canoni di locazione, rendendo più difficile per i residenti trovare soluzioni abitative a prezzi accessibili. Negli ultimi mesi, infatti, anche molti notiziari a livello nazionale hanno sottolineato come il prezzo per gli affitti a Milano e per l’acquisto degli immobili si sia innalzato molto rispetto a solo qualche anno fa.
Per affrontare questa situazione, il Comune di Milano ha introdotto regolamentazioni specifiche.
Dal 1° gennaio 2025, entrerà in vigore l’obbligo di esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le strutture destinate agli affitti brevi. Tuttavia, un’indagine commissionata da Facile.it ha rilevato che il 33% dei proprietari non è ancora a conoscenza di questa nuova norma.
La mancata esposizione del CIN comporterà sanzioni amministrative significative, con multe che possono arrivare fino a 8.000 euro.
Comparazione tra affitto breve e affitto a lungo termine
Dopo aver fatto questa panoramica sulla situazione degli affitti brevi a Milano, andiamo a vedere quali possono essere le differenze a livello economico tra un affitto breve e un affitto a lungo termine.
Prima di andare nel dettaglio facendo due esempi, occorre fare una premessa fondamentale. La comparazione tra i ricavi potenziali di un affitto breve e un affitto a lungo termine dipende da diversi fattori, tra cui la posizione dell’immobile, la tipologia, le condizioni del mercato e la stagionalità della domanda.
Di seguito, ti fornirò un confronto basato su stime medie per un bilocale situato in una zona centrale di Milano.
Affitto lungo termine
Iniziamo con l’analisi di un affitto a lungo termine. Un contratto di locazione tradizionale garantisce un’entrata fissa mensile, con un impegno limitato nella gestione. Questo è il principale vantaggio.
Per un bilocale in una zona centrale o semicentrale di Milano ci ritroveremmo a grandi linee in questa situazione:
- Canone mensile medio: 1.200-1.600 € (dipende dalla zona e dalle caratteristiche dell’immobile).
- Rendita annuale: circa 14.400-19.200 €.
- Costi principali: tasse (cedolare secca al 21% o tassazione ordinaria), spese di manutenzione straordinaria occasionali.
- Impegno gestionale: minimo, richiede solo la gestione del contratto e una manutenzione periodica.
Affitto breve
Con un affitto breve la situazione invece sarebbe differente. Il ricavo è determinato dal tasso di occupazione e dalla tariffa media giornaliera. Ovviamente, non si può dire con precisione per quanti giorni all’anno l’immobile verrà affittato però possiamo fare delle stime abbastanza attendibili in relazione a quella che è la situazione odierna del mercato.
A Milano, un bilocale ben arredato in una zona centrale può generare:
- Tariffa media giornaliera: 100-150 € (durante eventi come la Fashion Week o il Salone del Mobile può salire fino a 200-300 €).
- Tasso di occupazione medio annuo: 60-80%, con picchi nei mesi di alta stagione turistica e professionale.
- Rendita annuale:
- Con un tasso di occupazione del 60%: 21.900-32.850 €.
- Con un tasso di occupazione dell’80%: 29.200-43.800 €.
- Costi principali:
- Pulizie e cambio biancheria (40/50 € a soggiorno che solitamente vengono pagate a parte dagli ospiti).
- Commissioni delle piattaforme di prenotazione (15-18%+iva circa del ricavo, con delle differenze fra le varie piattaforme).
- Tassa di soggiorno da riversare al Comune, pagata dall’ospite.
- Maggiore usura e manutenzione.
- Impegno gestionale: alto, richiede attenzione costante per la gestione delle prenotazioni, check-in/check-out, e manutenzione dell’immobile.
Come puoi facilmente notare, queste sono due tipologie di affitti molto diverse fra loro, ognuna con i suoi pro e i suoi contro.
Consigli per i proprietari interessati agli affitti brevi a Milano
In questa parte di questa breve guida voglio darti alcuni consigli pratici se dovessi decidere di investire in un immobile da destinare agli affitti brevi a Milano. Per prima cosa è essenziale comprendere e rispettare le normative locali e nazionali, assicurandosi di ottenere tutti i permessi necessari e di adempiere agli obblighi fiscali.
La conformità alle leggi non solo evita sanzioni, ma contribuisce anche a mantenere un mercato trasparente e competitivo.
La scelta della zona in cui si trova l’immobile è cruciale. Quartieri centrali o ben collegati ai principali punti di interesse della città tendono ad attrarre un maggior numero di ospiti e permettono di applicare tariffe più elevate, ache se a Milano anche le zone periferiche ben collegate al centro hanno comunque un’alta richiesta.
È importante valutare attentamente la posizione dell’immobile in relazione alle attrazioni turistiche, ai centri fieristici e alle infrastrutture di trasporto.
La qualità dell’immobile gioca un ruolo determinante nel successo di un affitto breve. Un appartamento ben arredato, pulito e dotato di comfort moderni non solo soddisfa le aspettative degli ospiti, ma favorisce anche recensioni positive, aumentando la visibilità e l’attrattività dell’annuncio sulle piattaforme online.
Infine, la gestione operativa dell’affitto breve richiede tempo e competenze. Se il proprietario non dispone delle risorse necessarie, può essere vantaggioso affidarsi a professionisti, i property manager, o società specializzate nella gestione di affitti brevi.
Considerazioni finali sugli affitti brevi
In conclusione, gli affitti brevi a Milano rappresentano un’opportunità interessante per i proprietari immobiliari, ma richiedono una pianificazione accurata, il rispetto delle normative e un’attenzione costante alla qualità del servizio offerto. Solo attraverso un approccio professionale è possibile ottenere risultati soddisfacenti in questo mercato competitivo.
